Você é o feliz proprietário?

Por Ivone Zeger

Se você quer uma casa para morar, compre. Se você quer dormir em paz, faça sua escritura e registre.

Por superstição ou cuidado, há quem não conte para ninguém quando está para fechar um bom negócio. A compra de uma casa, por exemplo, é melhor comemorar depois de tudo acertado. E quando é que isso acontece? O primeiro passo é sair do tabelionato de notas com a chamada “escritura pública” – e definitiva – embaixo do braço. Ela é a “prova”, por assim dizer, da aquisição da propriedade. E daí, já dá para comemorar? Calma, ainda não!

Primeiramente, é bom lembrar que uma escritura pública é justamente a interpretação de um negócio jurídico. Quem a elabora, ou lavra, é o tabelião ou notário, no Tabelionato de Notas. É ele quem checa se tudo está de acordo com a lei e aconselha as pessoas envolvidas na transação de compra e venda. Na escritura pública, constam dados acerca do imóvel em questão, como a localização, as dimensões, as confrontações, além dos dados dos proprietários anteriores e dos detalhes acerca do pagamento, dos impostos que são devidos em decorrência da negociação. Para poder elaborar a escritura, são necessários documentos do comprador, do vendedor e do imóvel.

Do comprador e do vendedor pede-se carteira de identidade, CPF e informações como domicílio e estado civil. Quem já foi ou é casado deve apresentar a fotocópia autenticada da certidão de casamento atualizada; no caso de haver a escritura de pacto antenupcial, ela também se faz necessária.

E se você é o vendedor e está vivendo em união estável, não se esqueça que será necessário apresentar o contrato ou a escritura de convivência com sua companheira ou companheiro e, na falta desses documentos, declarar que mantém uma relação estável ou, caso você não esteja nessa situação, deve também declarar que não mantém qualquer vínculo sólido de união.

A negociação também pode ser realizada se uma ou as duas partes forem pessoas jurídicas, os documentos são Contrato ou Estatuto Social da empresa – e se houver alterações, elas deverão constar com a chancela da Junta Comercial –, além de certidão simplificada da Junta Comercial, atualizada até 30 dias.  Também se juntam ao lote de documentos aqueles relativos à pessoa física – citados acima – de todos os sócios da empresa e seus cônjuges.

Assim, lavrada a escritura, pode-se sair com ela embaixo do braço e fazer o quê? Ir direto para o Cartório de Registro de Imóveis! Uma escritura lavrada mas sem registro não comprova totalmente o direito à propriedade.

Tudo isso para garantir que sua compra seja realmente um bom negocio.  E tem mais! Há uma lista extra de documentos que devem ser apresentados pelo vendedor do imóvel. Se ele for empregador, deverá apresentar a Certidão Negativa de Débitos, que é expedida pelo INSS. Outro documento obrigatório é a Certidão de Quitação de Tributos Federais, expedida pela Receita Federal. Há, ainda, a necessidade de Certidão de Feitos Ajuizados – que mostra se existe alguma ação contra a pessoa que está vendendo o imóvel -, que é emitida pelo Ofício Distribuidor, na cidade onde ela reside.

E, claro, não podem faltar os documentos relativos ao imóvel, como a Certidão de Propriedade com negativa de ônus e alienações atualizada, que se obtém no cartório onde está registrado o imóvel; a cartela do IPTU – normalmente se aceita tanto a original quanto a fotocópia autenticada – ou Certidão de Valor Venal, expedida pela Prefeitura Municipal.

Se o imóvel estiver localizado em um edifício, seja apartamento ou escritório, também se faz necessário a declaração do síndico do prédio, manifestando não haver pendências em relação ao condomínio, cotas extras e despesas extraordinárias, ou mesmo pendências judiciais contra o condomínio que possa mais tarde onerar o novo proprietário do imóvel.

Assim, lavrada a escritura, pode-se sair com ela embaixo do braço e fazer o quê? Ir direto para o Cartório de Registro de Imóveis! Uma escritura lavrada mas sem registro não comprova totalmente o direito à propriedade. Como se pode concluir a partir da lista de documentos exigida pelo tabelião, é importantíssimo, justamente, o registro expedido pelo Cartório de Registro de Imóveis.

Na verdade, um imóvel passa a existir publicamente quando ele ganha uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, que o identifica, contendo localização e sua descrição. É nessa matrícula que é feito o registro, apontando quem é o verdadeiro proprietário do imóvel. E é por isso que, cada vez que o imóvel for vendido, esse registro deve ser feito. Também é nessa matrícula que constam as averbações, ou seja, informações importantes como o Habite-se – licença expedida pela Prefeitura Municipal – ou mudanças de nome do proprietário ou de estado civil, enfim, todo o histórico do imóvel.

Sem o registro, o proprietário não pode, por exemplo, ser fiador, pois o imóvel não será uma garantia.

Na verdade, ao atualizar o registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis o comprador garante o que se denomina “propriedade plena” ou “direito real”, ou seja, ele tem a posse e a propriedade. Quando se adquire um imóvel que não tem o registro imobiliário, o que está sendo comprado é apenas a “posse”, ou seja, o vendedor não tem o direito jurídico e legal sobre o imóvel. Nesse caso o caminho é outro.

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Ivone Zeger é advogada especialista em Direito de Família e Sucessão. Membro efetivo da Comissão de Direito de Família da OAB/SP é autora dos livros “Herança: Perguntas e Respostas”, “Família: Perguntas e Respostas” e “Direito LGBTI: Perguntas e Respostas – da Mescla Editorial www.ivonezeger.com.br